Contrat de capitalisation :

Un contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale propre à la France très proche d'un contrat d'assurance-vie, avec quelques particularités fiscales. Il en résulte que la plupart des contrats de capitalisation offerts sur le marché sont de simples déclinaisons de contrats d'assurance-vie déjà existants.

Fiscalité :

La fiscalité des contrats de capitalisation est identique à celle de l'assurance-vie (durée de détention, taux d'imposition, etc.), avec toutefois les différences suivantes :

/ Le contrat de capitalisation n'est pas une assurance et n'offre donc pas d'avantage successoral en cas de décès du souscripteur. À la mort de celui-ci, le contrat est intégré à la succession comme le reste de ses biens.

/ Pour la déclaration à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les intérêts ne sont pas intégrés dans l'assiette de calcul. Ainsi, la valeur déclarée du contrat est celle des capitaux apportés, que le contrat soit en plus ou moins-value.

Ces caractéristiques expliquent que la diffusion de ce type de contrat soit restreinte et vise essentiellement les personnes disposant d'un important patrimoine et de fait redevables de l'ISF. Mais depuis la baisse des droits de succession en 2007 (exonérations de droits entre conjoints, hausse des abattements), ces contrats sont devenus plus compétitifs face à l'assurance-vie et retrouvent un second souffle.

Meilleurs taux de crédit immobilier actuels – Février 2015 : La baisse des taux continue…

Entre la Banque Centrale Européenne décidée à maintenir des taux au plus bas pour une (très) longue période et le début d’une nouvelle année 2015 sous le signe d’ambitieux objectifs commerciaux à atteindre, les banques affichent des taux d’intérêt toujours plus bas pour les crédits immobiliers.

Mois après mois, les records historiques sont balayés et les particuliers peuvent s’endetter à des taux incroyablement faibles. 2015 commence comme 2014 s’est finie, par la baisse des taux d’intérêt. L’année 2015 devrait donc être à nouveau l’année idéale pour envisager la renégociation des taux de vos crédits immobilier en cours et l’année pour faire jouer la concurrence pour réduire vos mensualités de crédit.

Les plus opportunistes qui avaient déjà fait renégocier leur crédit en 2012 ou 2013 peuvent presque à nouveau faire jouer la concurrence en 2015… La situation actuelle semble incroyable.

Pour le mois de Février 2015, les taux sont les suivants :

févr-15                                Excellent             Très bon              Bon                       Taux moyen du marché

15 ans                   1,80%                  2,05%                   2,30%                   2,25%

20 ans                   2,00%                   2,30%                   2,54%                   2,60%

25 ans                   2,30%                   2,76%                  2,90%                  3,15%

Négociez les pénalités de remboursement anticipé

Si vous faites partie des chanceux pour lesquels le rachat se révèle attractif, gardez tout de même la tête froide face à des taux si bas.
Ne signez pas pour une assurance emprunteur hors de prix et, surtout, n'hésitez pas à négocier les pénalités de remboursement anticipées.
Vous n'arriverez pas à les faire sauter en cas de rachat de crédit par la concurrence, mais essayez toutefois de limiter celles demandées en cas de revente du bien ou de remboursement sur vos propres deniers.

Enfin, demandez à ce que le crédit soit transférable :

En effet, au moment de la revente de votre logement, si vous rachetez dans la foulée, vous pourrez ainsi bénéficier du même taux canon. 

TAUX DU CREDIT IMMOBILIER

Cela ne vous a sans doute pas échappé. Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. Actuellement, on emprunte à moins de 2,5 % sur vingt ans et à près de 2 % sur quinze ans. A ce niveau-là, à moins d'avoir souscrit votre crédit il y a seulement quelques mois, vous avez très certainement intérêt à le renégocier. Et ce même si vous aviez déjà effectué un rachat de crédit il y a quelque temps. "Il faudra tout de même vérifier que les frais du premier rachat ont été amortis". 

Première chose à faire : aller voir sa banque.
Celle-ci consentira peut-être à réviser votre taux. C'est ce qu'a fait un client, dont l'emprunt, souscrit en 2010, affichait un taux de 3,90 % sur vingt-cinq ans. Il n'a pas eu gain de cause tout de suite. "Au départ, ma banque m'a proposé un taux de 3,40 % sur vingt ans", explique-t-il. Alors il a contacté un courtier. "Grâce à cette mise en concurrence, j'ai fini par obtenir 2,40 % sur vingt ans sans changer de banque", poursuit-il. Certes, notre client et son épouse avaient un bon profil : âgés de 30 ans, elle, professeur des écoles et lui, cadre disposant d'un bon salaire. L'établissement ne voulait pas les voir partir... Moralité, cela ne coûte rien d'essayer. Enfin si : quelques centaines d'euros de frais de dossier. 

Champs d'application des revenus fonciers.

Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers:
• Les revenus de la location d'immeuble. Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable ou indirectement par l'intermédiaire d'une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier.

Ainsi sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers:

• Les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés
• Les associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale quel que soit la forme de ces sociétés
• Les particuliers percevant des loyers à raison de la location d'un immeuble
• Pour les immeubles détenus en indivision, chaque co-indivisaire est personnellement imposable pour la part de revenu foncier correspondant à ses droits dans l'indivision.

Le crédit à taux révisable (ou à taux variable)

Principe de calcul

Le calcul d'un crédit à taux variable peut être considéré comme une succession de crédit à taux fixe. Prenons l'exemple d'un crédit à 4% indexé sur l'Euribor 3 mois, capé 1, montant d'échéance non plafonné, par mensualité et révision annuelle, montant emprunté de 100.000 € sur une durée 10 ans.

Au début du crédit, l'Euribor 3 mois est à 3,17%. La marge fixe de la Banque est donc de 0,83%. La première mensualité est 1.012,45 € (capital de 100.000 € sur 10 ans à 4%).

Après 1 an, notre indice de référence est passé à 3,42 %. Le nouveau taux sera de 3,42 + 0,83 = 4,25 %. La mensualité passera à 1.023,27 € (capital restant dû de 91.699,52 € sur 9 ans à 4,25 %).

Après une autre année, l'indice explose à 4,77 %. Le nouveau taux sera de 4,77 + 0,83 = 5,60 ramené à 5 % du fait du taux capé. La mensualité passera à 1.052,70 € (capital restant dû de 83.152,29 € sur 8 ans à 5 %).

Pas de changement les autres années.

Si, au lieu d'un ajustement de la mensualité lors des deux révisions de taux, celle-ci avait été bloquée à son montant initial, la durée aurait augmentée de 5 mois.

Au final, malgré l'exemple d'un crédit sur une courte durée dont le taux n'augmente que d'un seul point, on obtient une différence significative suivant les formules :

	Crédit initial sans augmentation du taux		Crédit avec ajustement des échéances		Crédit avec ajustement de la durée
Nombre d'échéances	120		120		125
Montant des échéances	1.012,45		1.012,45 à 1052,70		1.012,45
Total des intérêts	21.494,25		25.487,94		26.491,91
Surplus d'intérêts (en %)	-		3.993,69 (+18,6 %)		4.997,66 (+23,3 %)