Les Fonds ISR, pour des investissements socialement responsables

Objectif de ces fonds engagés :
Miser sur des sociétés respectant leurs salariés, leurs clients, l'environnement...

Les fonds socialement responsables sont investis dans des entreprises respectant des critères sociaux, environnementaux ou de gouvernance. Ils s'appuient le plus souvent sur les services d'une agence de notation, comme Vigeo, mais peuvent accorder une plus grande importance à un élément par rapport à un autre.

A ne pas confondre avec les produits solidaires.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Ces sociétés ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux, de commerces ou d'habitations.

Les parts sont détenues par des associés qui perçoivent les loyers imposés comme des revenus fonciers. Les SCPI classiques sont conçues pour procurer un rendement. Les SCPI fiscales permettent de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel...).

Moyennant des frais de souscription  et des frais de gestion de l'ordre de 5 % par an, elles permettent d'accéder à des placements souvent hors de portée des particuliers. Le ticket d'entrée s'élève à seulement quelques milliers d'euros et surtout elles évitent aux souscripteurs les soucis de gestion inhérents aux placements immobiliers.

Comment acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le sien ?
En souscrivant un prêt relais !
Petit mode d'emploi pour boucler votre plan de financement.

Le prêt relais est un crédit de transition, accordé pour une durée relativement courte: D
e quelques semaines à quelques mois, sans jamais excéder deux ans.
En principe, Il sert à pallier les problèmes de trésorerie lorsque l'on achète un logement qui doit être financé par une vente et alors même que cette dernière n'est pas finalisée. (Un compromis avec promesse d'achat est souhaité).

Le prêt-relais consiste en une avance partielle consentie par la banque sur le prix de la vente à venir. Il permet à au vendeur-acquéreur de disposer du temps nécessaire pour vendre son bien ( dans les meilleures conditions !)…

Il existe deux types de prêt relais. Le premier est dit « sec », tandis que le second est dit « adossé », c'est-à-dire couplé avec le crédit principal. Le premier consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts, et à solder le capital en une seule mensualité, grâce à l'argent de la vente. Le second est couplé au crédit principal, pour que pendant toute la durée du remboursement, vos mensualités restent quasiment les mêmes, les divers frais étant « étalés », lissés.

Mais ATTENTION :

Si  la banque exige le remboursement du capital de votre prêt relais, vous serez obligé de brader votre bien pour qu'il trouve enfin preneur.

VOUS VENDEZ UN BIEN IMMOBILIER ?

 

Meubles et immeubles par nature

Ici la distinction correspond à une réalité concrète, le critère est la fixité ou la mobilité du bien : donnée purement physique.

• Les immeubles comprennent la terre et ce qui lui est incorporée : la surface (les « fonds de terre ») et le sous-sol (mines - carrières), bâtiments, arbres végétaux (art. 518 à 521 du Code civil). Une récolte sur pied, des fruits non-encore cueillis ont ce caractère.

Ces deux derniers exemples peuvent être considérés également comme meubles par anticipation. Ce sont effectivement des immeubles par nature que l’on traitera comme des meubles parce qu’ils sont destinés à être détachés de l’immeuble, dans un futur proche.

 

•Le meuble est toute chose susceptible de déplacement, soit qu’elle se déplace elle-même, soit qu’elle ne puisse être déplacée que sous l’action d’une force étrangère (art. 528 du Code civil). Le mot a donc, en droit, un sens plus large que dans la langue courante : un animal, un véhicule sont des meubles, comme une table ou une chaise, une action, un compte bancaire etc.

Mais ce critère physique n’est pas le seul. Le Code civil dans son article 517 consacre l’existence d’une autre catégorie : celle des immeubles par destination. Ce sont des biens qui par leur nature physique sont des meubles juridiquement considérés comme des immeubles car ils sont l’accessoire d’un immeuble, à l’utilisation duquel ils sont affectés : ainsi les volets d’une maison ou les machines utilisées pour l’exploitation d’une ferme.

 

Le but de cette fiction juridique est d’éviter la dissociation de ce qui économiquement, forme un tout. Aussi l’immobilisation suppose-t-elle comme première condition, qu’il y ait identité de propriétaire entre le meuble et l’immeuble. La seconde condition n’est autre que la volonté de créer un lien entre ces deux biens et la troisième condition l’existence d’un rapport de destination entre le meuble et l’immeuble. Ce lien de distinction peut présenter deux aspects :

◦ l’affectation du meuble au service de l’immeuble, le Code civil a principalement énuméré ceux qui, sous ces conditions, sont liés à une exploitation agricole (art. 522 et s. en particulier, art. 524 du Code civil) aux exploitations industrielles (art. 524) du Code civil) ustensiles nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et autres usines.

◦Le Code civil énonce un autre aspect du rapport de destination : l’attache à perpétuelle demeure (art. 524, al. 3 et art. 525 du Code civil) il s’agit des meubles scellés qui ne peuvent être détachés sans détérioration de la partie à laquelle ils sont attachés ou de l’aménagement d’une niche en vue de recevoir une stèle, fût-elle simplement posée.

 

Ile-de-France:
Baisses de taux éparses en avril.

Les taux de crédit immobilier ont de nouveau baissé en avril en Ile de France, selon les barèmes communiqués tout au long de ce mois par les établissements financiers partenaires. Mais ces baisses restent ciblées sur quelques catégories d’emprunteurs.

Contrairement au mois derniers, les baisses les plus importantes n’ont pas forcément été réalisées sur les meilleurs profils. Les emprunteurs sur 10 ans disposant d’un bon dossier ont ainsi bénéficié d’une baisse de 10 points de base de leurs taux, tout comme ceux empruntant sur 25 ans. 

 

Les taux pratiqués en Ile de France restent, comme le mois dernier, sensiblement identiques à la moyenne des taux appliqués dans les 22 autres régions françaises, avec, toutefois, sur certains profils très ciblés des taux moins avantageux.

« Le mouvement de baisse des taux s’est poursuivi ce mois-ci en région Ile de France, mais cette baisse est plus le prolongement d’un mouvement initié par certaines banques en début du premier temps fort de l’année immobilière, qu’une nouvelle impulsion de fond portée par les établissements d’Ile de France». 

Affaire à suivre …

Spécial LMNP

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Contrat de capitalisation :

Un contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale propre à la France très proche d'un contrat d'assurance-vie, avec quelques particularités fiscales. Il en résulte que la plupart des contrats de capitalisation offerts sur le marché sont de simples déclinaisons de contrats d'assurance-vie déjà existants.

Fiscalité :

La fiscalité des contrats de capitalisation est identique à celle de l'assurance-vie (durée de détention, taux d'imposition, etc.), avec toutefois les différences suivantes :

/ Le contrat de capitalisation n'est pas une assurance et n'offre donc pas d'avantage successoral en cas de décès du souscripteur. À la mort de celui-ci, le contrat est intégré à la succession comme le reste de ses biens.

/ Pour la déclaration à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les intérêts ne sont pas intégrés dans l'assiette de calcul. Ainsi, la valeur déclarée du contrat est celle des capitaux apportés, que le contrat soit en plus ou moins-value.

Ces caractéristiques expliquent que la diffusion de ce type de contrat soit restreinte et vise essentiellement les personnes disposant d'un important patrimoine et de fait redevables de l'ISF. Mais depuis la baisse des droits de succession en 2007 (exonérations de droits entre conjoints, hausse des abattements), ces contrats sont devenus plus compétitifs face à l'assurance-vie et retrouvent un second souffle.

Meilleurs taux de crédit immobilier actuels – Février 2015 : La baisse des taux continue…

Entre la Banque Centrale Européenne décidée à maintenir des taux au plus bas pour une (très) longue période et le début d’une nouvelle année 2015 sous le signe d’ambitieux objectifs commerciaux à atteindre, les banques affichent des taux d’intérêt toujours plus bas pour les crédits immobiliers.

Mois après mois, les records historiques sont balayés et les particuliers peuvent s’endetter à des taux incroyablement faibles. 2015 commence comme 2014 s’est finie, par la baisse des taux d’intérêt. L’année 2015 devrait donc être à nouveau l’année idéale pour envisager la renégociation des taux de vos crédits immobilier en cours et l’année pour faire jouer la concurrence pour réduire vos mensualités de crédit.

Les plus opportunistes qui avaient déjà fait renégocier leur crédit en 2012 ou 2013 peuvent presque à nouveau faire jouer la concurrence en 2015… La situation actuelle semble incroyable.

Pour le mois de Février 2015, les taux sont les suivants :

févr-15                                Excellent             Très bon              Bon                       Taux moyen du marché

15 ans                   1,80%                  2,05%                   2,30%                   2,25%

20 ans                   2,00%                   2,30%                   2,54%                   2,60%

25 ans                   2,30%                   2,76%                  2,90%                  3,15%

Négociez les pénalités de remboursement anticipé

Si vous faites partie des chanceux pour lesquels le rachat se révèle attractif, gardez tout de même la tête froide face à des taux si bas.
Ne signez pas pour une assurance emprunteur hors de prix et, surtout, n'hésitez pas à négocier les pénalités de remboursement anticipées.
Vous n'arriverez pas à les faire sauter en cas de rachat de crédit par la concurrence, mais essayez toutefois de limiter celles demandées en cas de revente du bien ou de remboursement sur vos propres deniers.

Enfin, demandez à ce que le crédit soit transférable :

En effet, au moment de la revente de votre logement, si vous rachetez dans la foulée, vous pourrez ainsi bénéficier du même taux canon. 

TAUX DU CREDIT IMMOBILIER

Cela ne vous a sans doute pas échappé. Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. Actuellement, on emprunte à moins de 2,5 % sur vingt ans et à près de 2 % sur quinze ans. A ce niveau-là, à moins d'avoir souscrit votre crédit il y a seulement quelques mois, vous avez très certainement intérêt à le renégocier. Et ce même si vous aviez déjà effectué un rachat de crédit il y a quelque temps. "Il faudra tout de même vérifier que les frais du premier rachat ont été amortis". 

Première chose à faire : aller voir sa banque.
Celle-ci consentira peut-être à réviser votre taux. C'est ce qu'a fait un client, dont l'emprunt, souscrit en 2010, affichait un taux de 3,90 % sur vingt-cinq ans. Il n'a pas eu gain de cause tout de suite. "Au départ, ma banque m'a proposé un taux de 3,40 % sur vingt ans", explique-t-il. Alors il a contacté un courtier. "Grâce à cette mise en concurrence, j'ai fini par obtenir 2,40 % sur vingt ans sans changer de banque", poursuit-il. Certes, notre client et son épouse avaient un bon profil : âgés de 30 ans, elle, professeur des écoles et lui, cadre disposant d'un bon salaire. L'établissement ne voulait pas les voir partir... Moralité, cela ne coûte rien d'essayer. Enfin si : quelques centaines d'euros de frais de dossier. 

Champs d'application des revenus fonciers.

Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers:
• Les revenus de la location d'immeuble. Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable ou indirectement par l'intermédiaire d'une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier.

Ainsi sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers:

• Les associés de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés
• Les associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale quel que soit la forme de ces sociétés
• Les particuliers percevant des loyers à raison de la location d'un immeuble
• Pour les immeubles détenus en indivision, chaque co-indivisaire est personnellement imposable pour la part de revenu foncier correspondant à ses droits dans l'indivision.

Le crédit à taux révisable (ou à taux variable)

Principe de calcul

Le calcul d'un crédit à taux variable peut être considéré comme une succession de crédit à taux fixe. Prenons l'exemple d'un crédit à 4% indexé sur l'Euribor 3 mois, capé 1, montant d'échéance non plafonné, par mensualité et révision annuelle, montant emprunté de 100.000 € sur une durée 10 ans.

Au début du crédit, l'Euribor 3 mois est à 3,17%. La marge fixe de la Banque est donc de 0,83%. La première mensualité est 1.012,45 € (capital de 100.000 € sur 10 ans à 4%).

Après 1 an, notre indice de référence est passé à 3,42 %. Le nouveau taux sera de 3,42 + 0,83 = 4,25 %. La mensualité passera à 1.023,27 € (capital restant dû de 91.699,52 € sur 9 ans à 4,25 %).

Après une autre année, l'indice explose à 4,77 %. Le nouveau taux sera de 4,77 + 0,83 = 5,60 ramené à 5 % du fait du taux capé. La mensualité passera à 1.052,70 € (capital restant dû de 83.152,29 € sur 8 ans à 5 %).

Pas de changement les autres années.

Si, au lieu d'un ajustement de la mensualité lors des deux révisions de taux, celle-ci avait été bloquée à son montant initial, la durée aurait augmentée de 5 mois.

Au final, malgré l'exemple d'un crédit sur une courte durée dont le taux n'augmente que d'un seul point, on obtient une différence significative suivant les formules :

	Crédit initial sans augmentation du taux		Crédit avec ajustement des échéances		Crédit avec ajustement de la durée
Nombre d'échéances	120		120		125
Montant des échéances	1.012,45		1.012,45 à 1052,70		1.012,45
Total des intérêts	21.494,25		25.487,94		26.491,91
Surplus d'intérêts (en %)	-		3.993,69 (+18,6 %)		4.997,66 (+23,3 %)

 

Régime de la communauté universelle:

C’est un régime contractuel, souscrit par acte notarié, par lequel les époux englobent dans la communauté l’ensemble des biens meubles ou immeubles, acquis avant le mariage ou reçus pendant le mariage, qu’ils soient présents ou à venir.

Ce régime communautaire est le régime de la communauté universelle. La communauté universelle est un régime contractuel, souscrit par acte notarié, par lequel les époux englobent dans la communauté l’ensemble des biens meubles ou immeubles, acquis avant le mariage ou reçus pendant le mariage, qu’ils soient présents ou à venir.

La communauté universelle englobe également l’ensemble des dettes avant ou pendant le mariage.

Les biens propres (vêtements et linges personnels ou les dommages-intérêts et les indemnités alloués en réparation d’un préjudice personnel, moral ou physique) restent toutefois la propriété personnelle du conjoint concerné. Lors de la liquidation de la communauté universelle, les biens communs sont partagés à parts égales. Si cette liquidation fait suite à un divorce, chaque conjoint récupère donc la moitié de la communauté.

Si elle fait suite à un décès, la part du défunt revient à ses héritiers.

Le régime de la communauté universelle est fréquemment combiné avec une clause d’attribution intégrale de la communauté en faveur de l’époux survivant.

La clause d’attribution intégrale et le régime de la communauté universelle

Une clause d’attribution intégrale au survivant est très fréquemment insérée dans le contrat par les conjoints mariés sous le régime de la communauté universelle. Cette clause fait qu’au décès d’un des deux conjoints, l’autre recueille la totalité de la communauté sans qu’il y ait aucun droit de succession à payer, ni bien évidemment de déclaration de succession à effectuer.

L’intégralité des biens étant dévolue au conjoint survivant, celui-ci se trouve affranchi de la volonté de ses enfants.

La communauté universelle avec clause d’attribution intégrale présente d’importants inconvénients pour les enfants du couple.

L’inconvénient principal de cette clause d’attribution intégrale est que la totalité du patrimoine des époux est transmise à leurs héritiers en une seule fois, une fois que les deux époux seront décédés. Les héritiers, notamment s’il s’agit des enfants, vont bénéficier une seule fois de l’abattement sur les droits de succession au lieu de deux fois dans les autres régimes.

Exonération d'imposition pour des loyers raisonnables

L’administration fiscale publie chaque année  les plafonds de loyer annuels, hors charges, par mètre carré de surface habitable en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable, permettant de bénéficier de l’exonération d’imposition sur le revenu prévue au I de l'article 35 bis du CG I.

Au titre de l'année 2014, ces plafonds s'élèvent à 183 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et à 134 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions. Pour 2013, ces plafonds de loyer raisonnables s'élevaient à 181 € en Île-de-France, et à 132 € dans les autres régions.

Pour mémoire, pour bénéficier de cette exonération, trois conditions cumulatives doivent être réunies, à savoir :

¨      la ou les pièces louées meublées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;

¨      elles doivent constituer la résidence principale du locataire en meublé ;

¨      le prix de la location doit être en deçà des plafonds fixés ci-dessus.

 

 

REGIME MATRIMONIAL :

Le régime légal est le régime matrimonial par défaut qui s'applique d'office depuis le 1^er février 1966 à l'ensemble des couples qui n'ont pas conclu de contrat de mariage. Il est appelé régime de communauté légale réduite aux acquêts. Il présente les caractéristiques suivantes :

• Chacun des époux conserve la propriété des biens qu'il possédait avant le mariage. C'est sa masse propre composée de biens qui lui sont propres. Il reste également seul propriétaire des biens qu'il recevra par héritage ou donation. Chaque époux dispose donc d'une masse de biens propres.
• En revanche, tous les biens acquis durant son mariage sont supposés appartenir aux deux conjoints. Ce sont les biens communs de la communauté qui composent la masse commune.

Décret du 30/12/2014 - Conditions d'attribution du prêt à taux zéro

Décret n° 2014-1744 du 30 décembre 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

Publics concernés :

Primo-accédants à la propriété et établissements de crédit distribuant le prêt à taux zéro.

Objet :

Conditions d'attribution et modalités des prêts à taux zéro pour la primo-accession à la propriété.

Entrée en vigueur :

Les dispositions du présent décret sont applicables aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2015.

Notice :

Le décret est pris en application de l'article 59 de la loi de finances pour 2015. Il prévoit les conditions d'éligibilité des prêts à taux zéro qui seront émis à compter du 1er janvier 2015 pour l'acquisition de logements anciens sous condition de travaux et précise les critères utilisés pour déterminer les communes sur le territoire desquelles ces prêts pourront être octroyés. Il supprime la vérification de la performance énergétique globale et aligne les barèmes pour l'acquisition de logement neuf ou ancien (hors vente HLM). Le décret comporte l'étude d'impact prévue à l'article 244 quater V du code général des impôts. Cette étude d'impact montre que les modalités applicables aux prêts à taux zéro émis à compter du 1er janvier 2015 conduiront, pour l'année 2015, au respect du plafond de dépense générationnelle figurant au même article (1 milliard d'euros).

Désaccord sur le choix du notaire

Le recours au notaire pour le règlement d'une succession est un passage obligé dès lors que celle-ci comporte des biens immobiliers. Il est également recommandé, mais non obligatoire, lorsque la succession est importante et/ou implique plusieurs personnes.

Le choix du notaire est donc important, et, sur ce plan, les héritiers ont une totale liberté pour désigner le notaire qui sera chargé de gérer et de régler la succession. Ils peuvent choisir un notaire commun ou prendre chacun un notaire. Un seul notaire sera toutefois responsable du règlement proprement dit de la succession. Les autres notaires auront alors un rôle de conseil et d'assistance auprès de leurs clients.

S'il y a litige entre les héritiers concernant le choix du notaire, le règlement national des notaires [article 61] prévoit que la préférence est dévolue dans l'ordre suivant :

       1- au notaire de l'époux survivant non exhérédé [non écarté de la succession],

       2 - au notaire des héritiers réservataires,

       3 - au notaire des légataires universels,

       4 - au notaire des héritiers non réservataires.

A égalité de rang, le notaire représentant le plus fort intérêt pécuniaire prévaudra.