Le vendeur professionnel ne peut invoquer la clause de non garantie
des vices cachés

Source :  Juris Prudentes 

Dans un arrêt du 7 octobre 2014, la Cour de cassation a rappelé qu’un vendeur professionnel ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

En l’espèce, une SCI ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait d’acquérir avait acquis un immeuble comprenant six appartements donnés en location. Elle le revendit une année plus tard à un particulier lequel constata, après son acquisition l’existence de nombreux vices affectant l’immeuble. Il assigna alors la SCI sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La SCI avait pris soin d’introduire dans l’acte de vente une clause l’exonérant de la garantie de tels vices. Néanmoins, les juges du fond la condamnèrent. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel aux motifs que : "ayant relevé qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle était présumée connaître les vices affectant l’immeuble et souverainement retenu qu’il n’était pas démontré que M. X... avait eu connaissance des désordres affectant la structure de l’immeuble, des défauts d’étanchéité, du manque d’isolation thermique et de l’insuffisance de sa ventilation ni de leur ampleur et de leur gravité rendant l’immeuble impropre à sa destination, la cour d’appel, qui n’était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés".

La Cour de cassation confirme également l’analyse des premiers juges concernant la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI. Elle souligne que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant soit de percevoir des loyers, soit d’obtenir une plus-value par la revente du bien, avait agi en qualité d’acheteur professionnel lors de l’acquisition de l’immeuble. Elle avait ainsi eu la possibilité, par un examen normalement diligent, de découvrir aisément les désordres affectant la structure du bâtiment, son isolation, son étanchéité, son installation électrique, son système de chauffage et ses problèmes d’humidité et de se persuader de l’impropriété de l’immeuble à l’usage d’habitation auquel il était affecté.

Source : Cass. 3e civ., 7 octobre 2014, n° 13-21.957